2026년 소형 주택 및 준주택 1세대 1주택 양도소득세 비과세 범위 확대의 핵심은 60㎡ 이하 소형 주택과 일부 준주택까지 1주택 수 제외 및 비과세 핵심 요건 완화로 정리할 수 있습니다. 2026년 기준, 60㎡ 이하 소형 주택이나 특정 조건의 준주택을 취득하더라도 주택 수 판정에서 배제되거나, 인구감소지역·저가 주택 등에 한해 1세대 1주택 특례 적용 범위가 넓어져 비과세 기준이 사실상 확대된 게 골자예요.
소형 주택 및 준주택 1세대 1주택 양도세 비과세 범위 확대
2026년 현재 소형 주택과 준주택 관련 1세대 1주택 양도소득세 비과세 제도는 크게 두 축으로 나눌 수 있습니다. 첫째는 60㎡ 이하 소형 주택 주택 수 제외 특례, 둘째는 인구감소지역·저가 주택, 비수도권 준공 후 미분양 주택 등에 대한 특례 상향 및 연장입니다.
- 60㎡ 이하 소형 주택 특례
2026년 기준, 전용면적 60㎡ 이하이고 취득가액 1억 원 이하인 소형 주택은 1세대 1주택 판단 시 주택 수에서 제외됩니다. 즉, 1채의 주거용 주택을 이미 보유한 상태에서 60㎡ 이하 소형 주택을 한 채 더 사더라도 양도세 계산 시에는 1주택자로 보아 2년 보유 시 12억 원 한도 내 비과세를 적용받을 수 있는 구조입니다. 다만 이 특례는 취득 당시 기준(전용면적·가액) 이 맞아야 하며, 이후 면적이 넓어지거나 가격이 급등해서도 기본 요건은 유지됩니다.
- 인구감소지역·지방 저가 주택 특례 확대
인구감소지역으로 지정된 곳에서 기준시가 4억 원 이하 또는 일정 가액 이하 주택을 취득하면, 기존 주택을 보유한 상태여도 1세대 1주택 특례를 적용할 수 있습니다. 2026년에 이 기준은 수도권 4억 원, 비수도권 9억 원 수준으로 상향 조정되어, 지방 저가 주택을 갈아타거나 추가로 취득하는 경우에도 1주택자 프레임으로 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 여기서 중요한 점은 실지거래가액 12억 원 한도와 2년 이상 보유라는 기본 요건이 그대로 유지된다는 점입니다.
- 비수도권 준공 후 미분양 주택(준주택)
비수도권 지역의 준공 후 미분양 주택(전용 85㎡ 이하, 취득가액 6억 원 이하)은 2026년까지 양도세·종부세 1세대 1주택 특례 적용 기한이 연장되었습니다. 이 경우에도 기존 주택을 보유한 상태에서 미분양 주택을 추가로 취득하더라도, 요건을 충족하면 양도세 비과세 12억 원 요건을 활용할 수 있어 “실제 보유는 2채인데 양도세는 1주택자 대우”를 받는 구조입니다.
2026년 소형 주택·준주택 1세대 1주택 양도세 비과세 범위 확대 요약
아래 표는 2026년 소형 주택 및 준주택 관련 비과세·특례 변화를 비교한 것입니다.
[표1] 2026년 소형 주택 및 준주택 1세대 1주택 양도소득세 비과세 관련 특례
항목 주요 조건(2026년 기준) 특례 효과 주의할 점 60㎡ 이하 소형 주택 전용 60㎡ 이하, 취득가액 1억 원 이하 전세입·구입 주택 기존 주택 보유 시 주택 수에서 제외, 1주택자 프레임으로 2년 보유 12억 원 비과세 적용 가능 취득 당시 기준 충족 필수, 공급면적과 혼동 금지 인구감소지역 저가 주택 인구감소지역, 기준시가 4억 원 이하(수도권) 또는 9억 원 이하(비수도권) 이미 1채 보유 시에도 1세대 1주택 특례 적용 가능, 2년 보유 12억 원 비과세 실지거래가액 12억 초과 시 초과분 과세 지방 저가 주택(일반) 지방 지역, 기준시가 4억 원 이하 등 2년 보유만으로 비과세, 조정대상지역 2년 거주 요건 완화 세대 기준(본인·배우자·동거가족) 주의 비수도권 준공 후 미분양 주택 전용 85㎡ 이하, 취득가액 6억 원 이하 미분양 주택 1세대 1주택 특례 적용, 2026년 12월 31일까지 연장 향후 2년 이상 보유 요건 유지 필요
소형 주택·준주택 1세대 1주택 양도세 비과세와 다른 세제와의 시너지
2026년 기준으로 소형 주택·준주택 1세대 1주택 양도세 비과세 확대와 함께 인구감소지역 취득 특례, 다주택자 중과 배제(2026년 5월 9일 종료 예정)와 함께 보면, 세금 전략을 크게 세울 수 있습니다. 예를 들어 기존 주택을 팔기 전에 60㎡ 이하 소형 주택을 1채 더 사두면, 실질적으로는 2주택 상태에서도 1주택자로 보아 2년 후 비과세 12억 원을 타게 되는 구조입니다.
이와 더불어, 비수도권 미분양 주택을 취득하면 장기보유특별공제 최대 80%와 함께 기본세율(6~45%)만 적용되며, 중과세율이 적용되는 다주택자와 크게 차이가 납니다. 다만 “양도일 기준 1세대 1주택”이라는 원칙은 그대로 유지되므로, 신규 취득 후 기존 주택을 팔지 않고 오래 보유하면 결국 다주택자로 분류되어 12억 원 한도가 사라지는 점에 주의해야 합니다.
실제 사례와 주의사항
실제 사례를 보면, 기존 주택 1채를 가진 1세대 1주택자가 인구감소지역 8억 원짜리 주택을 추가로 구입하면, 2026년 기준으로는 1세대 1주택 특례 적용이 가능해 2년 보유 후 12억 원 이하 양도가액은 비과세가 됩니다. 다만 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 실거주 요건이 여전히 필요하므로, 단순히 계약만 하고 이주하지 않으면 1주택자 비과세가 깨지는 경우가 많습니다.
또 한 가지 헷갈리는 부분은 준주택(오피스텔, 상가주택 등)이 1세대 1주택으로 인정되는지 여부입니다. 2026년 기준, 국세청 기준은 전용면적 85㎡ 이하 일부 주택형에 한해 주택으로 보지만, 나머지는 주택으로 보기 어렵고 양도소득세도 일반 주택과 다른 구조이므로, 반드시 세무서나 전문가 상담을 거쳐 판단해야 합니다.
2026년 소형 주택 및 준주택 1세대 1주택 양도세 비과세 최종 체크리스트
- 1세대 1주택인지(세대 기준, 배우자·동거가족 포함)
- 보유 기간 2년 이상 충족 여부
- 60㎡ 이하 소형 주택, 인구감소지역 저가 주택, 비수도권 미분양 주택 요건 충족 여부
- 실지거래가액 12억 원 이하인지 혹은 초과 시 초과분 세금 감안
- 조정대상지역 취득 시 2년 실거주 요건 충족 여부
※ 정확한 기준은 아래 ‘신뢰할 수 있는 공식 자료’도 함께 참고하세요.
소형 주택 및 준주택 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 대한 궁금한 질문들
Q1. 60㎡ 이하 소형 주택을 1채 더 살면, 양도세가 자동으로 비과세인가요?
A1. 아닙니다. 60㎡ 이하 소형 주택은 주택 수에서 제외되는 특례일 뿐, 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 2년 이상 보유와 실지거래가액 12억 원 이하라는 기본 요건이 또 필요합니다.
Q2. 인구감소지역 저가 주택을 취득하면 기존 주택을 팔지 않아도 괜찮나요?
A2. 인구감소지역 특례는 양도세 계산 시 1세대 1주택으로 간주해주는 것이라, 양도 시점에 1주택자 프레임으로 비과세 12억 원을 쓸 수 있다는 의미입니다. 다만 장기 보유 시 다주택자 중과세율이 적용될 수 있으니, 실거주 목적과 세금 부담을 함께 고려해야 합니다.
Q3. 준주택(오피스텔 등)은 1세대 1주택 비과세 대상인가요?
A3. 기본적으로는 아닙니다. 2026년 기준, 전용 85㎡ 이하 일부 주택형에 한해 주택으로 인정되며, 이 경우에만 1세대 1주택 비과세 요건을 적용받을 수 있습니다. 일반 오피스텔·상가주택은 양도소득세가 일반 주택과 다르게 적용됩니다.
Q4. 2026년 5월 9일 이후 다주택자 중과 배제가 끝나는데, 소형 주택·준주택 특례에 영향이 있나요?
A4. 다주택자 중과 배제 종료는 기본세율에 20~30%p 추가되는 규모와 관련된 것이며, 소형 주택·준주택 특례 자체는 별도로 유지됩니다. 다만, 2채 이상 보유 시 12억 원 비과세 한도는 사라지므로, 소형 주택·준주택 특례와 중과 규제를 동시에 고려해야 합니다.
Q5. 비수도권 미분양 주택 특례는 언제까지인가요?
A5. 2026년 기준, 비수도권 준공 후 미분양 주택 특례는 2026년 12월 31일까지 연장되었습니다. 이 기한 이후에는 제도가 변경될 수 있으니, 취득 시점과 양도 시점을 반드시 계산해 보는 것이 안전합니다.
이처럼 2026년 기준 소형 주택 및 준주택 1세대 1주택 양도소득세 비과세 범위 확대는 60㎡ 이하 소형 주택, 인구감소지역·저가 주택, 비수도권 미분양 주택 등에 대한 주택 수 제외·특례 적용 확대가 핵심입니다. 세금 부담을 줄이기 위해선 기본 요건과 특례 요건을 모두 체크하고, 양도 시점에 1세대 1주택 프레임이 유지되는지부터 꼭 확인하는 것이 좋습니다.